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沙龙365代理 买房自住兼投资,真的可行?

2020-01-11 17:55:52 阅读:4679

沙龙365代理 买房自住兼投资,真的可行?

沙龙365代理,买房,大家都知道有2个目的,投资和自住。但现实里遇到最多的问题是:兼顾自住与投资的功能,房子该怎么买?

兼顾自住与投资,这是一个比较难回答的问题,因为这是2套逻辑。

自住

自住,优先考虑的是上班通勤时间、生活便利性、小孩上学问题等等,再具体点就是考虑楼层视野、通风采光、小区环境、公交班次、超市距离等等。

自住,就是要尽可能满足当下的生活所需,同时也要尽量满足未来的生活所需。置换也挺麻烦的,除非手里钱确实不够。

比如刚需自住,考虑到价格因素就买了新区地铁口的房子,买的时候认为有地铁就行,周边迟早会发展起来。

结果实际上入住后发现,几年内除了地铁,几乎没有什么配套落地。比如当初口头承诺的学校改规划了,小孩马上要读书了等不了;超市和菜市场很远,买菜不方便,吃饭也找不到什么餐馆;入住率太低,小区大部分都是投资,商业难以存活,购物需要去远一点的地方;同样因为人少,公交班次也没多少。

因此,自住一定要根据家庭实际情况,考虑到现在以及未来生活便利性的问题。迟迟不落地的规划,一家人真的等不了。

最基础的,考虑房子满足短期内自身所需的面积和房间数。对于上班族,特别是需要奋斗的年轻夫妻,自住的逻辑更需要清晰,不要把时间浪费在到通勤的路上。

除了考虑上班通勤时间,还要考虑周边生活配套是否能满足现在以及未来所需。也就是在常用生活半径内,尽可能覆盖更多比较优质的学校、医疗资源等等,为未来的小孩考虑。

如果自住,选择了配套还不完善的新区,这样的房子升值不见得会差。因为新区各种配套、利好逐渐落地,二手房涨幅甚至比核心区更大,但短期内自住极其不方便,这就和当初的目的相矛盾了。

如果资金有限,就尽可能考虑当下的需求,以后再置换。

投资

投资,最重要的则是回报率。涉及到租金和涨幅问题。

投资,不是从自身需求考虑,而是考虑未来租给谁、卖得谁,尽量满足潜在接盘者的需求,而不是自身的需求。

而出租和靠房子升值又是不同的逻辑。买房投资的逻辑比自住还要更加清晰,一不小心,可能就得站岗。

用于出租,一般往核心区人流量更大的地方靠。有时地铁站旁边的楼梯房,回报率比公寓更高。

而大部分人更在意的是房子本身增值的问题。对于重庆这样各区比较均衡的城市,要想房子大幅度增值,需要尽量满足以下要求:

1、区域内有足够的卖点,比如大型商业、地铁、医院等。

2、区域内有足够可炒作的地,持续到未来房子出手之时。

3、区域有足够好的学校,并且距离足够近。

4、看得见规划落地,以合理的价格入手。

如果满足前3条,第4条基本都不能满足了。投资的逻辑,就是以合理的价格入手有更多卖点的产品,有时只要有一两个足够吸引人的卖点就能脱颖而出了。

结合上面几条投资要点,就会发现新区升值幅度往往比核心区更大,机会也更多,也就是用时间换空间。

投资是个很理性的东西,追求的是投入产出比。要么是某板块潜力足够大,价格低意味着初期配套不齐全;要么是在市场不景气的周期内,某个房源的价格足够低,也就是所谓的“笋盘”。笋盘不常有,新区很多。

你会发现,投资很多和自住是矛盾的。当利好迟迟不落地,或者全部落地,炒作的因素就消失了。

因此投资者,往往需要在规划远远没有落地之前就布局,短时间内也就没什么便利性。

从专业投资角度来看,在重庆市场上,要想升值幅度大,房产投资与自住有两大矛盾:

1、大环境来看,短期内生活便利性不足

2、房子尽可能满足的是别人的需求,而不是自己的

自住兼顾投资,可行吗?

投资与自住很多时候在思考的逻辑上是矛盾的,但两者又不能完全分开。谁不想房子住了几年还能升值呢?掏空家庭“六个钱包”的房子,没多少家庭愿意把它当成消费品,至少要实现保值功能。

自住要考虑到舒适度,投资很多时候要牺牲掉舒适度。两者要兼顾,那么投资收益预期就降低点,考虑到通货膨胀,能做到保值就行了。

你想想,买一套房住几年,要想住得舒服,装修要花一笔钱吧,再加上银行利息等等,几年后装修旧了不值钱了,升值的部分还能剩下多少呢?

自住,就需要花钱买舒适度。如果自住,牺牲掉舒适度、不愿意多花钱装修,从而换取更高的收益,那也是一种选择。

如今强调房住不炒,土地供应端不断降低容积率,从而影响市场上产品形态,其实就是在减少投资属性,让房子回归居住属性。

市场上肯定有兼顾自住和投资的优质产品,只不过是凤毛麟角,大多时候内部消化掉了,大部分人连排队的机会都没有。

普通人,考虑自住兼顾投资时,就当作自住兼顾保值,至少住几年不会亏,一点小赚还能算是意外之喜。需要用钱时,还能作为家庭最后的保障。

最后,买房之前一定要考虑清楚买房目的,随便买套房就能赚钱的时代已经过去了。

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